Rynek najmu instytucjonalnego: część problemu czy rozwiązania?

Polski Związek Firm Deweloperskich zachęca, by dyskusję o rynku najmu instytucjonalnego opierać o dane i realne potrzeby mieszkaniowe w Polsce.

Planowana finalizacja jednej z największych transakcji na polskim rynku najmu ponownie wywołała dyskusję o roli sektora PRS w mieszkalnictwie. Polski Związek Firm Deweloperskich podkreśla, że debata o mieszkaniach – jednym z najważniejszych tematów społecznych w Polsce – powinna opierać się przede wszystkim na faktach, proporcjach i zrozumieniu zmieniającego się kontekstu społeczno-gospodarczego.

Po zgodzie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Vantage Development może sfinalizować przejęcie 18 spółek działających na rynku najmu instytucjonalnego. Transakcja obejmuje 5322 gotowe lokale na wynajem w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. Jej wartość, zgodnie z wcześniejszymi informacjami rynkowymi, wynosi ok. 2,4 mld zł.

Skala transakcji na rynku jest istotna dla tego wciąż młodego segmentu najmu instytucjonalnego, jednak jej znaczenie dla całego rynku mieszkaniowego należy postrzegać we właściwych proporcjach. Według Głównego Urzędu Statystycznego w 2025 r. w Polsce oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań, z
czego deweloperzy przekazali 134,1 tys. lokali. Tymczasem cały polski sektor najmu instytucjonalnego liczy około 28 tys. mieszkań, a prognozy zakładają jego wzrost do ponad 50 tys. lokali do 2029 r. Warto przy tym podkreślić, że segment ten stanowi uzupełnienie oferty najmu dostępnej na rynku prywatnym. Według różnych szacunków w rękach indywidualnych właścicieli pozostaje obecnie ponad milion mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Największym wyzwaniem pozostaje dostępność mieszkań

Polska od lat zmaga się z deficytem mieszkaniowym. Z raportu Habitat for Humanity Poland z 2025 r. wynika, że w kraju brakuje około 2 mln mieszkań odpowiadających realnym potrzebom społecznym, finansowym i rodzinnym osób poszukujących lokum.

Niedobór ten jest szczególnie widoczny w największych miastach oraz ich obszarach funkcjonalnych, czyli tam, gdzie koncentrują się miejsca pracy, ośrodki akademickie, usługi publiczne i rozwinięta infrastruktura. To właśnie w tych lokalizacjach rośnie zapotrzebowanie nie tylko na mieszkania kupowane na własność, ale również na stabilną i przewidywalną ofertę najmu.

Jednocześnie Polska pozostaje krajem o bardzo wysokim udziale własności mieszkaniowej. Według danych Eurostatu w 2024 r. 68 proc. mieszkańców Unii Europejskiej mieszkało w lokalu własnościowym, podczas gdy w Polsce było to ok. 86–87 proc. Oznacza to, że rozwój najmu instytucjonalnego nie zmienia dominującego modelu mieszkaniowego, ale uzupełnia ofertę tam, gdzie własność nie jest jedyną lub natychmiast dostępną odpowiedzią na potrzeby mieszkaniowe.

– Rynek mieszkaniowy powinien odpowiadać na różne potrzeby i etapy życia. Inne potrzeby ma rodzina kupująca pierwsze mieszkanie, inne student, osoba przeprowadzająca się do innego miasta czy cudzoziemiec podejmujący pracę w Polsce. Potrzebujemy zarówno silnego rynku mieszkań na sprzedaż, jak i bezpiecznego, przejrzystego oraz profesjonalnego rynku najmu. Własność pozostaje ważną potrzebą wielu Polaków, ale stabilny najem jest niezbędnym elementem dojrzałego rynku mieszkaniowego – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Uzupełnienie, nie alternatywa

Na sytuację mieszkaniową w Polsce coraz silniej wpływają mobilność zawodowa, migracje do największych miast, umiędzynarodowienie rynku pracy i szkolnictwa wyższego oraz zmieniające się modele życia. Według danych ZUS na koniec 2025 r. w Polsce legalnie pracowało i podlegało ubezpieczeniom społecznym blisko 1,29 mln obcokrajowców. W roku akademickim 2024/2025 na polskich uczelniach studiowało 108,6 tys. cudzoziemców. To grupy, które często poszukują stabilnych warunków najmu, zanim zdecydują się na zakup mieszkania albo zanim zwiążą się z danym miastem na stałe.

Z tej perspektywy PRS należy traktować jako jeden z elementów zwiększania dostępnej oferty mieszkaniowej. Najem instytucjonalny nie zastępuje mieszkań własnościowych, najmu prywatnego, mieszkań komunalnych, społecznych ani akademików. Może jednak uzupełniać rynek o lokale projektowane od początku z myślą o wynajmie, zarządzane profesjonalnie i oferowane na przejrzystych zasadach.

Proporcje są kluczowe

Według danych JLL w Polsce działa dziś ok. 28 tys. mieszkań w ramach najmu instytucjonalnego. To ok. 2 proc. całego rynku najmu i zaledwie 0,2 proc. wszystkich mieszkań w kraju.

Jednocześnie średni poziom wynajęcia mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego sięga dziś 95–98 proc., co pokazuje skalę popytu na profesjonalnie zarządzane lokale na wynajem. Nawet przy dalszym wzroście sektor ten pozostanie jednak niewielką częścią całego rynku najmu w Polsce. Według prognoz JLL ok. 50 tys. lokali w PRS będzie odpowiadać jedynie ok. 4 proc. dzisiejszego prywatnego rynku najmu i zaledwie 0,3 proc. całego zasobu mieszkaniowego w kraju.

– Inwestorzy instytucjonalni odpowiadają na ogromne zapotrzebowanie na wysokiej jakości mieszkania na wynajem, rozwijając profesjonalnie zarządzane projekty PRS, które oferują najemcom stabilne umowy najmu oraz dodatkowe udogodnienia – komentuje Patrick Pospiech z JLL.

To pokazuje, że sektor instytucjonalny pozostanie niewielkim, ale potrzebnym uzupełnieniem rynku, zwiększającym stabilność i profesjonalizację najmu. Dlatego rozwój rynku najmu instytucjonalnego warto oceniać nie przez pryzmat pojedynczych transakcji, lecz w kontekście całego rynku, skali deficytu mieszkaniowego i zmieniających się potrzeb społecznych.

– Warto patrzeć na liczby. Mówimy o segmencie, który jest widoczny medialnie, ale wciąż bardzo mały w skali całego rynku. Jego rozwój nie odbiera Polakom mieszkań. Przeciwnie – zwiększa liczbę dostępnych lokali na wynajem w miastach, w których popyt mieszkaniowy jest największy – podsumowuje Bartosz Guss.

Ciekawe liczby

5322 – liczba lokali objętych transakcją Vantage Development /Resi4Rent

28 tys. – zasób mieszkań segmentu rynku najmu instytucjonalnego w Polsce według JLL

50 tys. – prognozowany zasób segmentu rynku najmu instytucjonalnego w Polsce do końca dekady według JLL

95–98 proc. – średni poziom wynajęcia mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego według JLL

4 proc. – prognozowany udział najmu instytucjonalnego w dzisiejszym prywatnym rynku najmu po osiągnięciu ok. 50 tys. lokali według JLL

0,3 proc. – prognozowany udział sektora najmu instytucjonalnego w całym zasobie mieszkaniowym w kraju po osiągnięciu ok. 50 tys. lokali według JLL

208,8 tys. – liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce w 2025 r. według GUS

134,1 tys. – liczba mieszkań oddanych przez deweloperów w 2025 r. według GUS

2 mln – szacowany deficyt mieszkań w Polsce według Habitat for Humanity Poland 2025

1,29 mln – liczba cudzoziemców legalnie pracujących i podlegających ubezpieczeniom społecznym w Polsce na koniec 2025 r. według ZUS

108,6 tys. – liczba studentów cudzoziemców w Polsce w roku akademickim 2024/2025 według GUS.

 

Informacja prasowa PZFD z dnia 14.05.2026 roku.