Rynek nieruchomości wczoraj, dziś i jutro. Podsumowanie 2024 roku.

Rekordowa oferta nowych nieruchomości, chaos informacyjny i brak działań rządu w zakresie mieszkalnictwa. Pod takimi hasłami upłynął 2024 rok.

Jaki będzie kolejny rok?

Szukający mieszkania na pewno będą mieli w czym wybierać. W drodze do własnego M może im jednak przeszkodzić brak zdolności kredytowej.

Co z cenami nieruchomości?

Nikt nie spodziewa się ich wyraźnych wzrostów.
Zagrożeniem na horyzoncie pozostaje wdrażana reforma planowania przestrzennego. Jeśli samorządy nie otrzymają więcej czasu na dostosowanie się do nowych regulacji, istnieje ryzyko paraliżu inwestycji w miastach – zarówno tych prywatnych, jak i publicznych.
Mimo wielu deklaracji ze strony polityków wciąż nie są wprowadzane rozwiązania, które umożliwią rozwój budownictwa społecznego. A jest to kluczowy element do zbudowania zrównoważonej polityki mieszkaniowej.
Na zagadnienia te 18 grudnia zwracali uwagę eksperci obecni na konferencji prasowej „Rynek nieruchomości: wczoraj, dziś i jutro. Analiza roku 2024 i prognozy na 2025” organizowanej przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Mijający rok był dla rynku nieruchomości niezwykle dynamiczny. Sektor stał się elementem dyskusji politycznej, co jednak nie przełożyło się na realne działania, które prowadziłyby do zwiększenia dostępności mieszkań. W zamian za to do opinii publicznej trafiały informacje m.in. o rekordowych wysokich zyskach firm deweloperskich i zarzuty o możliwych praktykach monopolistycznych.

Przeczytaj także:

• W budownictwie mieszkaniowym – przybywa inwestycji
• Rękojmia i wady towarów – co powinien wiedzieć przedsiębiorca?

Jak w rzeczywistości funkcjonuje rynek?

Z danych przedstawionych na konferencji, a zebranych przez firmę Otodom wynika, że zarzuty o nadmiernej koncentracji rynku nie znajdują potwierdzenia. Zarówno rynki lokalne, jak i ogólnokrajowe
charakteryzują się dużym rozdrobnieniem i konkurencyjnością. Największa firma deweloperska nie odpowiada nawet za 6,5 proc. krajowego rynku. M.in. te dane zostały przekazane przez PZFD w piśmie do minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, która niedawno zawnioskowało do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o skontrolowanie branży deweloperskiej. Pismo zostało upublicznione 19 grudnia podczas spotkania z dziennikarzami.
– Staraliśmy się w nim wyjaśnić Pani Minister, że może mówić o rynku deweloperskim różne rzeczy, ale nie może mówić, że jest zmonopolizowany. To bardzo konkurencyjny rynek. Mamy historycznie wysoką ofertę, deweloperzy prześcigają się w rabatach, konkurują między sobą. Dlatego nic w tej sprawie nie ma do zrobienia UOKiK – podkreślał Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Związek odniósł się również do zagadnienia zysków osiąganych przez branżę.
Wnioski? Średnia marża firm deweloperskich notowanych na giełdzie w ciągu ostatnich 10 wyniosła 16,1 proc., a za pierwsze trzy kwartały 2024 r. – 15,9 proc. Mowa o marżach netto, które oddają realne zyski przedsiębiorstw.
– 16 proc. to nie jest mało. Ale większe marże zwykle związane są z ryzykiem prowadzenia działalności. Kupując działkę, niestety nie można przewidzieć, ile mieszkań i w jakim czasie uda się na niej wybudować – zaznaczył prezes PZFD. I podał przykład z własnej firmy: – W tym tygodniu otrzymaliśmy pozwolenie na budowę dotyczące projektu zlokalizowanego na nieruchomości kupionej w 2018 roku. Pięć lat czekania, to żadna nietypowa sytuacja. Takie zjawiska mają odzwierciedlenie w marżach.

Problemy mieszkalnictwa

Obecni na konferencji eksperci podkreślali, że konieczne są działania, które zwiększą dostępność mieszkań w kraju i że jest to rola rządu.
– Konstytucyjnym obowiązkiem władz jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Sposobem na to jest nie tylko własność, ale również najem – przypomniała dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej. Zaznaczyła, że Polska potrzebuje aktywnych działań. Prywatny rynek nie jest bowiem w stanie odpowiedzieć na wszystkie potrzeby społeczne.
– Mamy zachwianą równowagę między sektorem rynkowym a społecznym. Politycy, uchwalając korzystne dla rozwoju budownictwa społecznego ustawy, zapomnieli, że trzeba mieć do dyspozycji dużo więcej środków finansowych, niż te, które są zapewnione w budżecie – podkreślała dr Alina Muzioł-Węcławowicz.

– Znaczna część inwestycji samorządowych nie może być realizowana z powodu braku pieniędzy, a nie
z powodu braku zainteresowania gmin. Wnioski o dofinansowanie nie są przyjmowane, mimo spełnienia wymogów formalnych, bo po prostu brakuje środków – dodała.
Sposobem na zwiększenie liczby budowanych mieszkań dostępnych dla osób, które nie mogą liczyć na mieszkanie komunalne, a jednocześnie nie mogą zaciągnąć drogiego kredytu komercyjnego, może być współpraca gmin z prywatnymi inwestorami. O tym, jak wygląda to w praktyce opowiadał na konferencji
wiceprezydent Sosnowca Michał Zastrzeżyński.

– We współpracy z prywatnym TBS-em wybudowaliśmy około 400 mieszkań przeznaczonych dla osób, które nie spełniają warunków na mieszkanie komunalne, a których nie stać na kredyty mieszkaniowe – mówił Michał Zastrzeżyński. Dodał, że te mieszkania mogą zatrzymać starych mieszkańców gminy i przyciągnąć nowych. Nie ukrywał przy tym, że dużym problemem są właśnie możliwości finansowe. –
Środków Banku Gospodarstwa Krajowego, który udziela samorządom częściowo bezzwrotnych pożyczek na ten cel, jest szalenie mało w stosunku do potrzeb – podkreślał.

Prognozy na 2025 rok

Kończący się 2024 rok z pewnością zapamiętamy pod hasłem „Kredytu na Start” i zmarnowanych szans na przeprowadzenie ważnych zmian legislacyjnych.
– Rok 2024 spowodował też duże turbulencje na rynku. Popyt cały czas czekał na decyzję w sprawie KnS, co miało wpływ na wyniki sprzedaży nieruchomości – przyznała Aleksandra Gawrońska, dyrektor w JLL.
Eksperta odniosła się również do często powielanego zarzuty, że środki z wcześniejszego programu Bezpieczny Kredyt 2 procent trafiły głównie na rynek pierwotny. Tymczasem okazuje się, że udział mieszkań od deweloperów w tym programie wynosił zaledwie 38 proc.
Według danych JLL prognozowana sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym osiągnie w 2024 roku między 40 a 42 tys. jednostek. Mijający rok pod tym względem będzie więc zbliżony do 2014 r., czyli okresu przed boomem mieszkaniowym.
Charakterystyczna dla mijającego roku jest bardzo duża, w niektórych miastach historyczna, oferta nowych mieszkach. W największych miastach rynek jest stabilny, natomiast w mniejszych ośrodkach takich jak Szczecin, Lublin, Bydgoszcz czy Katowice należy mówić o wyraźnej nierównowadze i nadpodaży nowych lokali.

– Pierwsze miesiące 2025 roku mogą być trudne dla rynku. Część osób, które dotąd czekały na program KnS, może zdecydować się na zakup mieszkania na kredyt, jednak będzie to tylko pewna grupa. Kredyty pozostają bardzo drogie, co sprawia, że wiele osób po prostu nie będzie mogło sobie na nie pozwolić – podkreślała Aleksandra Gawrońska. W jej opinii po Nowym Roku nie należy spodziewać się radykalnych wzrostów cen nieruchomości. Tym bardziej że wymuszona dziś duża konkurencja na rynku deweloperskim spowodowała, że wielu deweloperów decyduje się na prowadzenie akcji promocyjnych.

Czy zdążymy zaplanować Polskę?

Jednym z kluczowych wyzwań 2025 roku będzie wdrażanie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wszystkie samorządy w kraju będą zaangażowane w przygotowywanie planów ogólnych. Narzucone tempo ich uchwalania jest jednak wyraźnie zbyt ambitne, wręcz niewykonalne.
– 2025 będzie krytycznym rokiem. Kluczowa data to koniec 2025 r. Mija wówczas termin na uchwalenie planów ogólnych. Jeśli do tego nie dojdzie, niemożliwe będzie wydawanie nowych pozwoleń na budowę dotyczących nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także inwestycji publicznych, np. wodociągowych czy drogowych – zauważył Michał Leszczyński, starszy prawnik w PZFD.
Dlatego też zdaniem Związku samorządy powinny otrzymać dodatkowy czas na wdrożenie reformy. W przeciwnym razie czeka nas paraliż inwestycyjny

Materiał źródłowy: Podsumowanie śniadania prasowego z dnia 19/12/2024 – Polski Związek Firm Deweloperskich.