Mieszkaniowy bilans: popyt wraca, fundamenty pozostają mocne
Rok 2025 upłynął na rynku mieszkaniowym bez programowych impulsów, przy rekordowej ofercie i wciąż wysokich stopach procentowych. Mimo to deweloperzy rozpoczęli budowę niemal 130 tys. mieszkań, potwierdzając, że sektor potrafi funkcjonować w warunkach rynkowej równowagi, a nie krótkotrwałych bodźców popytowych.
Główny Urząd Statystyczny udostępnił grudniowe dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego, tym samym dając nam pełen obraz tego, jak kształtował się rynek w 2025 roku.
Rozpoczęte budowy
Deweloperzy rozpoczęli w 2025 roku budowę niemal 130 tys. mieszkań (129 714). Zważywszy, że wynik ten został osiągnięty w czasie, gdy oferta dostępnych mieszkań jest najwyższa w historii, a stopa procentowa NBP wciąż znacznie przewyższa tę z okresu boomu z lat 2016-2021, co mogłoby przecież skłaniać inwestorów do większej ostrożności, miniony rok należy uznać za relatywnie udany.
– Fakt, że w porównaniu do 2024 roku odnotowany został 15% spadek nowych inwestycji jest w tym wypadku mylący. W 2024 roku, szczególnie w jego pierwszej połowie, starty nowych inwestycji były bowiem napędzane ożywieniem popytu na skutek funkcjonowania BK2% i – jak się później okazało – płonną wiarą w zapewnienia o przedłużeniu programu. Tymczasem, rezultat ostatnich 12
miesięcy został osiągnięty w sposób organiczny, bez zewnętrznych impulsów – komentuje dane GUS Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Pomimo wyzwań sektora związanego z poziomem oferty, przyjęta strategia uruchamiania nowych projektów może zostać zweryfikowana pozytywnie. O prawdopodobieństwie takiego scenariusza świadczą niedawne obniżki stóp i wzmożony popyt, który obserwowaliśmy w ostatnich miesiącach 2025 roku. Nabywcy wracają do biur sprzedaży, a liczba sprzedanych mieszkań w 7 największych miastach była w ostatnim kwartale 2025 najwyższa od czasu analogicznego okresu 2023, czyli szczytu obowiązywania BK2% (za Otodom Analytics). Tak wysoki poziom będzie trudny do utrzymania w skali całego przyszłego roku, ale na pewno jest to pozytywny prognostyk dla rynku.
– Przewidujemy, że na koniec 2026 roku liczba nowo wprowadzonych inwestycji będzie oscylowała wokół podobnego poziomu, tj. 125-130 tys. mieszkań.
Równoważyć będą się w tym przypadku wymienione wyżej siły, z jednej strony zwiększonego popytu, z drugiej zaś wysokiej oferty i nieobserwowanej od lat liczby niesprzedanych gotowych mieszkań – dodaje ekspert PZFD.
Pozwolenia na budowę
W minionym roku inwestorzy otrzymali zgodę na realizację 171 493 mieszkań, co stanowi spadek o 16% względem 2024 roku.
– Lekkie schłodzenie wydaje się w tym przypadku naturalne. Nasycenia ofertą i spadek tempa sprzedaży mogły ograniczyć potencjalną aktywność w zakresie przygotowania przyszłych inwestycji. Część inwestorów skupiała się bowiem w większym stopniu na sprzedaży istniejących projektów, co ograniczało przestrzeń na długofalowe planowanie nowych inwestycji.
Zjawisko to mogło dotykać w dużej mierze mniejszych deweloperów, działających poza głównymi rynkami i realizujących pojedyncze projekty jeden po drugim. Choć nadpodaż obserwowana jest również w większych metropoliach, takich jak Łódź czy Katowice – twierdzi Patryk Kozierkiewicz.
Pozytywna końcówka minionego roku i poprawiające się warunki makroekonomiczne, a także nadchodzące zmiany prawne powinny skłaniać deweloperów do większej aktywności w 2026 roku.
Przeczytaj także:
- Potrzeby mieszkaniowe Polaków: własność celem, najem etapem przejściowym
- KSeF w branży podłogowej. Wywiad z Zofią Kłos – Prezes Warszawskiego Centrum Doradztwa Finansowego
Pozwolenia na użytkowanie
Po dwóch latach spadków liczby mieszkań oddawanych do użytkowania deweloperzy zamknęli 2025 rok rezultatem 134 tys. ukończonych lokali, co stanowi 8% wzrost r/r.
Zważywszy na czas trwania budowy, liczba mieszkań oddawanych do użytku jest wypadkową inwestycji, których budowa rozpoczęła się ok. 18-24 miesięcy wcześniej.
– Jako że 2024 rok był dla branży niezwykle dobry pod względem uruchomionych budów, obecny rok powinien zakończyć się jeszcze lepszym wynikiem, oscylującym zapewne wokół 140 tys. oddanych mieszkań. To z kolei zbliżyłoby nas do rekordowych poziomów z lat 2020-2022 – podsumowuje ekspert PZFD.
Informacja prasowa PZFD z dnia 22.01.2026 roku.
