Podmiejskie ośrodki będą coraz atrakcyjniejsze

O perspektywach dla rynku nieruchomości oraz możliwych scenariuszach na najbliższe miesiące rozmawiamy z Piotrem Cegiełko, prezesem Vivere, deweloperem działającym w Warszawie i Gdańsku.

Na początku wybuchu pandemii wieszczono zapaść na rynku nieruchomości, tymczasem nic takiego nie miało miejsca. Przeciwnie. To jeden z sektorów gospodarki, który radzi sobie w nowej sytuacji. Jak to wygląda z Państwa perspektywy?

Rzeczywiście pierwsze doniesienia brzmiały przerażająco. Choć budowy mogły być kontynuowane, to wydawało się, że wzrost bezrobocia jest nieunikniony a banki zaostrzą kryteria kredytowe, co jest istotne zwłaszcza w segmencie mieszkań ekonomicznych. Dlatego wstrzymaliśmy inwestycję w Gdańsku, którą mieliśmy rozpocząć na początku kwietnia ubiegłego roku. Z perspektywy czasu wydaje się nam, że była to błędna decyzja. Ostatecznie z projektem ruszamy tej wiosny. W ciągu minionego roku obserwowaliśmy, że mieszkania sprzedają się bardzo dobrze. Wbrew wcześniejszym obawom.

W Polsce wciąż brakuje mieszkań, a w ostatnim roku zmieniły się preferencje przeciętnego Polaka.

Klienci poszukują większych mieszkań i domów z ogrodem. Mamy coraz więcej zapytań o mieszkania z dwoma lub trzema sypialniami od 60 do 80 metrów kwadratowych. Odpowiadając na to zapotrzebowanie przygotowujemy projekt domów szeregowych, w których oferujemy kameralny ogródek i gabinety do pracy zdalnej. Mamy też w ofercie mieszkania ponad 70-metrowe, które będzie można podzielić na dwa mniejsze. Jest to produkt skierowany zarówno do rodzin, które potrzebują mieszkań z trzema sypialniami, jak i do inwestorów. Różnica pomiędzy ceną mkw. takiego mieszkania a lokalu jedno czy dwu pokojowego to około tysiąca zł, czyli w całym mieszkaniu, które ma 70 mkw. to jest 70 tys. zł.

Pandemia koronowirusa nie dotknęła rynku nieruchomości i budownictwa, ale pojawiały się nowe zjawiska. Jak może kształtować się najbliższa przyszłość w tych branżach?

Oczywiście możemy pofantazjować, co się może zdarzyć… Centra handlowe, które od bardzo dawna przygotowywały się do przeniesienia handlu do internetu, muszą zmierzyć się z sytuacją, w której proces nastąpił w bardzo krótkim czasie. Wiele podmiotów ogranicza swoją aktywność w centrach handlowych. Podobne wątpliwości dotyczą teraz przestrzeni biurowej – jeżeli jakaś część ludzi zostanie przy pracy zdalnej, to wakującej powierzchni biurowej będzie więcej niż się spodziewaliśmy, a wtedy instytucje finansowe nie będą już tak skłonne do finansowania takich projektów. Jak patrzymy na budownictwo jako całość, czyli budynki komercyjne – centra handlowe, usługi, biurowce, które stanowią bardzo dużą część tego rynku, budownictwo publiczne, np. autostrady, dalej mieszkaniówkę – jak spojrzymy na to wszystko razem, to może się okazać, że rynek nieruchomości przestanie być aż tak atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych jak dotąd. Na pewno centra handlowe muszą się przedefiniować, to jest jedno zagadnienie.

Nie spodziewam się, żeby powstawało więcej powierzchni handlowej w najbliższym czasie. Podobnie z biurowcami – też muszą się przedefiniować, (jeśli trend pracy zdalnej się utrzyma) to też nie sądzę abyśmy byli świadkami takiej dynamiki wzrostu powierzchni biurowej jak dotąd, co z kolei wpłynie na nastroje inwestorów.

Z drugiej strony obserwujemy wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową. Podam przykład: dwa miesiące temu braliśmy udział przetargu na sprzedaż nieruchomości gruntowej w Gdańsku, który został przeniesiony z urzędu miasta na stadion. Tak wielu było chętnych. Hektarowa działka została wystawiona za cenę 10 mln zł. Ostatecznie została sprzedana za 51 mln zł. Ceny stali budowlanej wzrosły o 50 proc., dlatego, że gdy rozpoczęła się pandemia, huty spodziewając się spadku koniunktury, wygasiły piece, a tymczasem ona się nie zmniejszyła. Stal, która kosztowała niecałe 2 tys. zł, teraz kosztuje ponad 3 tys. zł za tonę. Czy to znaczy, że ceny mieszkań mogą spaść w przyszłości? Wydaje się, że przeciwne, raczej będą rosły.

Czy w dłuższej perspektywie obecne preferencje co do wyboru mieszkań stale się utrzymają?

To bardzo złożone zagadnienie. Z jednej strony jak rosną nasze dochody, chętnie kupujemy większe mieszkania. W porównaniu do Zachodniej części Europy w Polsce nabywamy mniejsze mieszkania. Na pewno mamy potencjał, żeby w długiej perspektywie rynek nieruchomości był stabilny. Zauważyliśmy wśród kupujących silną potrzebę posiadania własnego ogródka. Coraz więcej osób szuka domów. Czy praca zdalna na tyle się upowszechni, że ludzie będą wyprowadzać się z centrów miast? Taki scenariusz jest możliwy.

W scenariuszach rzeczywistości postpandemicznej praca hybrydowa wydaje się największym prawdopodobieństwem…

Możemy sobie wyobrazić, że pracujemy trzy dni w biurze, dwa dni w domu, albo dwa tygodnie w biurze raz na dwa miesiące. Będąc w biurze zaspokajamy potrzeby związane z interakcją, bo widujemy się z ludźmi, ale dużą część pracy wykonujemy zdalnie, co zmniejsza zapotrzebowanie na powierzchnie biurową, bo nie spędzamy w nim tyle czasu, co wcześniej. I teraz jakbym sobie wyobraził, że jestem pracownikiem biurowym i muszę przyjechać do biura np. trzy razy w tygodniu, a w pozostałe cztery dni nie, to bym się mocno zastanowił nad tym, czy nie chcę jednak mieszkać z dala od centrum miasta. Jeśli więc decyduję się mieszkać poza miastem to chcę mieć większą powierzchnię mieszkalną, własny ogródek, być może więcej zieleni wokół domu. Mam nadzieję, że to, co się stało, spowoduje rozwój małych ośrodków miejskich zlokalizowanych w sąsiedztwie dużych miast. Jakiś czas temu był taki trend wyprowadzki na wieś, a później ci ludzie zaczęli wracać, bo przeżyli mnóstwo swojego życia za kierownicą samochodów, stojąc w korkach, a często mieszkali w miejscach, gdzie nie było przedszkoli, szkół, odpowiedniej jakości służby zdrowia, dostępu do kultury i rozrywki. Jednak przez ostatnie lata infrastruktura komunikacyjna i usługowa znacznie się poprawiły. Może teraz ten trend wróci na dłużej?

Jeśli jesteśmy przy trendzie, czy mamy wystarczające banki ziemi? W dużych miastach trwa walka o atrakcyjne grunty, czy może ona przenieść się na podmiejskie ośrodki?

Zaczynamy się rozglądać za takimi gruntami. Trzeba pamiętać, że od czasu trendu przeprowadzki na wieś, bardzo poprawiła się nam infrastruktura drogowa. Mamy wiele ciekawych lokalizacji wokół Warszawy, gdzie dojazd autostradą czy drogą ekspresową do miasta jest bardzo łatwy. A kolejnym przyciągającym czynnikiem będzie cena. W takich lokalizacjach można kupić taniej większe mieszkanie albo nawet dom. Jeśli zamieszka tam dużo osób związanych z metropolią, to w takim ośrodku w przyszłości powstaną szkoły, czy instytucje opieki zdrowotnej o wysokim standardzie. Wydaje się więc, że będzie można tam żyć na takim samym poziomie, jak w metropolii.

Poza tym czynnikiem sprzyjającym takiej zmianie będzie przeniesienie życia do internetu – zdalna praca, handel online.

Bo co nas trzyma w miastach? Praca, przede wszystkim praca, szkoła, lekarz, dostęp do kultury, do rozrywki. Jeśli będziemy mogli wykonywać naszą pracę zdalnie, to ten najważniejszy czynnik odpada. Jednocześnie mamy tęsknotę za tym, aby mieszkać w przyrodzie, w niezbyt intensywnie zabudowanych osiedlach. Chcielibyśmy mieć sąsiadów, ale niezbyt licznych. Jak ludzie mają szansę, to starają się wybierać mieszkania w zamkniętych osiedlach, które stanowią namiastkę małej wioski, w której przynajmniej z widzenia zna się wszystkich.

Nowością na rynku są tzw. pakiety wykończenie. Jak to wygląda w przypadku Państwa działalności?

W Gdańsku w ogóle nam to się nie sprawdza. W ofercie ekonomicznej nabywcy wykańczają mieszkania we własnym zakresie. W Warszawie proponujemy takie rozwiązanie w inwestycji Apartamenty Szczęśliwickie. Proponujemy trzy pakiety wykończeń: za 700 zł, 1 000 zł i 1 500 zł. Wszystkie co do zakresu są do siebie bardzo podobne, różnią się jedynie jakością materiałów. W pakietach oferujemy malowanie ścian i sufitów na biało, podłogi, listwy cokołowe, gotową łazienkę, płytki ścienne w kuchni, ościeżnice i drzwi. Jest to dosyć elastyczna oferta. Robimy to dlatego, że wierzymy, że rynek będzie rozwijał się w tym kierunku.

Jak Pana zdaniem będzie wyglądał najbliższy rok na rynku nieruchomości w kontekście pandemii?

Myślę, że pandemia będzie nam towarzyszyła jeszcze bardzo długo. Jednocześnie mam nadzieję, że będziemy sprzedawać mieszkania, mamy bardzo dużo zapytań. Nie liczę jednak już na wzrost cen w tym roku. Wydaje mi się, że będziemy mieli w cenach (mimo wzrostu cen stali) stabilizacje. Wzrost cen gruntów nie będzie miał wpływu na ceny jeszcze w tym roku, a mieszkania będą się dobrze sprzedawały.

Rozmawiała Julia Sawicka-Grandía

Rozmowa ukazała się w numerze 1(2) 2021 w magazynie Przegląd Podłogowy.