Rynek mieszkaniowy w 2020 bez zapaści, ale z pewnymi zmianami

Polski rynek nieruchomości w obliczu pandemii wykazał się szczególną odpornością – zwłaszcza w odniesieniu do innych branż – wynika z raportu magazynu „Forbes”, przygotowanego wspólnie z redakcjami serwisów Morizon.pl i Gratka.pl. Przez ostatnie lata rozwijał się nadzwyczaj dobrze, ale nie brakowało krytycznych głosów, że pandemia będzie kresem prosperity. Ku zaskoczeniu sceptyków, nic takiego się nie wydarzyło. Polacy wciąż poszukują mieszkań, a inwestorzy chcą wchodzić w nowe projekty. Na rynku nieruchomości pojawiły się pewne nowe tendencje. Czy będą one trwałe?

Wybuch pandemii koronawirusa na przełomie marca i kwietnia 2020 roku początkowo spowodował wyhamowanie trwającego od lat wzrostu cen ofertowych mieszkań. Na przestrzeni ostatniego półrocza 2020, w większości dużych miast w Polsce średnie stawki za oferowane na sprzedaż lokale używane, ulegały nieznacznym wahaniom. Po sześciu „covidowych” miesiącach spośród 17 przeanalizowanych miast w 7 ceny były średnio o 1,4 proc. niższe niż w marcu br., a w 10 wzrosły – średnio o 1,6 proc. – wynika z raportu przygotowanego na zlecenie magazynu „Forbes”. Na początku pandemii wiele planów deweloperskich stanęło pod znakiem zapytania, bo nikt nie był w stanie odpowiedzieć na pytania, jak potoczy się rozwój wypadków czy i kiedy zostanie opanowana pandemia i kiedy życie wróci do normy.

– Pandemia i przejście urzędów na pracę zdalną zwłaszcza w początkowym okresie sparaliżowało wiele procesów. Podczas pierwszego lockdownu liczba pozwoleń na budowę spadła o przeszło 30 proc. Z czasem część urzędów bardzo sprawnie przeszła na elektroniczny obieg dokumentów, pracując na skanach, które później uzupełniano w oryginale, i te szybko nadrabiały zaległości – należy im się duże podziękowanie za to gorzej, że w wielu urzędach „Internet się nie przyjął”, tam nadal mamy spore problemy – zauważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jego zdaniem nie jest to jednak jedyny powód mniejszej liczby nowych mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2020 roku. – Jako istotne elementy należy również wskazać utrzymujące się wysokie ceny materiałów budowlanych, kurczący się bank ziemi pod zabudowę oraz duże ograniczenia akcji kredytowych budowlanych, kurczący się bank ziemi pod zabudowę oraz duże ograniczenia akcji kredytowych poprzez m.in. zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów inwestycyjnych. Część inwestorów wstrzymała się również z nowymi inwestycjami nie będąc pewnymi przyszłości. Końcówka roku pokazuje jednak duże odbicie i szykuje się rekordowy IV kwartał, jeśli chodzi o sprzedaż kredytów mieszkaniowych o czym dowiemy się na przełomie lutego i marca, gdy banki opublikują dane za ostatni kwartał i cały rok – mówi Konrad Płochocki.

Klienci dalej chcą kupować mieszkania, a deweloperzy szukają gruntów pod inwestycje

Okazuje się, że w 2020 roku oddano do użytkowania więcej mieszkań niż rok wcześniej. Jednak spadła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto. Według danych GUS, w 2020 r. oddano do użytkowania 221 978 mieszkań – jest to o 7 proc. więcej niż rok wcześniej – podaje raport przygotowany dla „Forbesa”. – Oczekiwana przez deweloperów recesja i możliwy spadek popytu na mieszkania, a także bardziej restrykcyjna polityka udzielania kredytów przez banki, tak dla klientów prywatnych, jak i dla przedsiębiorstw oraz zawirowania w pracy administracji samorządowej, spowodowały spadek liczby rozpoczętych budów w 2020 roku i zmniejszenie liczby wydawanych pozwoleń na budowę budynków mieszkaniowych. Z drugiej strony, ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe, zarówno na lokatach bankowych, jak i na obligacjach skarbowych, a także utrzymującą się relatywnie wysoką inflację, część posiadaczy znacznych środków pieniężnych wycofuje je z płynnych lokat i inwestuje w bezpieczne aktywa typu złoto lub nieruchomości. Taka sytuacja wpływa na zwiększenie popytu na mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach i o dobrym układzie, a co za tym idzie – na wzrost cen takich nieruchomości. Szczególnie w dużych miastach oraz kurortach. W 2020 roku ponad połowa nabywanych mieszkań była kupowana za gotówkę, co jest ewenementem na przestrzeni ostatnich lat – zauważa Mira Kantor-Pikus, partner w dziale rynków kapitałowych w firmie analitycznej Cushman & Wakefield.

Jej zdaniem nabywanie inwestycyjne mieszkań, a z drugiej strony niepewność zatrudnienia i trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych dla osób z niskimi dochodami albo pracujących na umowach zlecenia, powoduje rozwarstwienie cen mieszkań. – Mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach będą dalej drożeć, bo będzie na nie popyt ze strony inwestorów i nabywców o wysokiej zdolności kredytowej, a ceny mieszkań w pozostałych lokalizacjach pozostaną stabilne lub mogą nieco spadać. Dla nabywców coraz większą rolę odgrywa układ mieszkania oraz fakt posiadania balkonu lub ogródka, a także otoczenie, w tym zieleń i tereny rekreacyjne. Budynki źle zaprojektowane, bez balkonów, z głębokimi wąskimi pokojami oraz te usytuowane bezpośrednio przy arterii komunikacyjnej bez oddzielającego pasa zieleni, będą się długo sprzedawały. W efekcie deweloper będzie musiał zaoferować znaczne obniżki, aby sprzedać komplet mieszkań – kontynuuje Mira Kantor-Pikus. Ekspertka zauważa także, że najbardziej wrażliwi na cenę są nabywcy pierwszego mieszkania, ale nawet oni szukają mieszkań, które są w stanie zapewnić im podstawowy komfort życia.

– Lockdown spowodował drastyczny spadek najmu krótkoterminowego, co wpłynęło także na poziom cen najmu mieszkań na dłuższy okres; część właścicieli takich mieszkań stara się za wszelką cenę wynająć mieszkanie i oferuje czynsze na poziomie nawet 32-35 zł/mkw. za mieszkanie dwupokojowe. Oprócz czynszu płacone są także przez najemcę opłaty serwisowe, które średnio wynoszą ok. 10-12 zł/mkw. Większa dostępność mieszkań na wynajem z oferowanym obecnie przez prywatnych właścicieli niskim czynszem, przy utrzymującej się niepewności na rynku pracy, jest świetnym przykładem samoregulacji rynku. Elastyczne cenowo podejście właścicieli mieszkań na wynajem pozwala na utrzymanie dużej części najemców i stwarza możliwości zwiększenia zainteresowania najmem przez młode osoby dopiero wchodzące na rynek pracy lub pary, które najem traktują jako okres pomostowy przed posiadaniem własnego mieszkania – mówi Mira Kantor-Pikus.

Rynek pierwotny – pakiet wykończenia „pod klucz” coraz bardziej popularny

Jak wynika z opublikowanego raportu, na rynku deweloperskim wyróżnia się trzy standardy wykończenia nieruchomości, ale nie istnieje żaden wzorzec czy normy prawne, które konkretnie określałyby wygląd i sposób wyposażenia lokalu w każdym segmencie. Taki brak regulacji daje deweloperom możliwość swobodnej interpretacji standardów, a to przekłada się na dysproporcje i rozbieżności między inwestycjami. Klient może więc zakupić nieruchomości nowe w stanie surowym, deweloperskim oraz z wykończeniem „pod klucz”, czyli do natychmiastowego zamieszkania, które cieszą się coraz większym zainteresowaniem, zwłaszcza wśród młodszych odbiorców. Tworzone są specjalne pakiety wykończenia nowego mieszkania dla konkretnej grupy klientów, poszerzają katalog usług sprzedażowych o kompleksowe przygotowanie lokalu do zamieszkania – zaprojektowanymi od początku do końca według własnej koncepcji. W dłuższej perspektywie okaże się, czy ten trend stanie się nowym standardem.

FOTO główne: Foto: Unslplash/Étienne Beauregard-Riverin.