Ustawa schronowa-jak wpłynie na ceny nieruchomości?
- Przeczytaj także: Czy zaczął się kryzys w branży budowlanej?
Przy założeniach, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała wkrótce posiadać w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronienia, wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset złotych.
Zrealizowanie inwestycji, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie natomiast o 30 proc. droższe niż standardowego projektu – wynika z wyliczeń Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
PZFD szczegółowo przeanalizował rządowy projekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz projekt rozporządzenia wykonawczego do niego. Wnioski?
W ocenie branży potrzeba zwiększania poziomu ochrony ludności w sytuacjach zagrożenia jest konieczna i prywatni inwestorzy powinni stanowić jeden z elementów systemu obrony, tym niemniej m.in. tempa, w jakim wprowadzane mają być zmiany, w żaden sposób nie da się pogodzić z czasem prowadzenia procesu inwestycyjnego.
Za dużo niewiadomych i za mało czasu
„Projektodawca zakłada wejście w życie nowych przepisów już w 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. A to oznacza, że wkrótce każdą nową inwestycję wielorodzinną trzeba będzie projektować z uwzględnieniem nowych regulacji dotyczących, chociażby zapewnienia miejsc schronienia. Biorąc pod uwagę, że sam etap projektowania i uzgodnień projektu budowalnego budynku to kilkanaście miesięcy, 30-dniowe vacatio legis w praktyce oznaczać będzie odsunięcie w czasie startów planowanych inwestycji o kilka miesięcy do przodu. Będzie to gigantyczny regres, branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby otrzymać pozwolenia na budowę zgodne z ustawą schronową. Dlatego konieczne jest stosowne wydłużenie vacatio legis, żeby uniknąć paraliżu” – wyjaśnia Bartosz Guss, dyrektor generalny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Największy wpływ na produkcję nowych mieszkań będzie miał art. 73 projektu. Zgodnie z nim kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich schronu lub ukrycia, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Miejsca
doraźnego schronienia to najniższa z kategorii obiektów mających zapewnić ochronę ludności cywilnej, która ma być wkrótce powszechnym elementem nowych inwestycji. Szkopuł w tym, że projekt rozporządzenia wykonawczego procedowany wraz z ustawą o ochronie ludności nie podaje, jakie kryteria mają spełniać takie miejsca. Zamiast tego mówi o ukryciach doraźnych. To tylko jeden z przykładów niespójności w nazewnictwie znajdujący się w rządowych drukach.
Ukrycia doraźne powinny natomiast m.in.:
– posiadać wydzielenie strefy ochronnej w garażach (dla liczby osób w nich przebywających do 300) ścianami grubości min. 40 cm z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi,
– zapewniać zasilanie oświetlenia awaryjnego z akumulatorni,
– mieć zaprojektowane dodatkowe wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynku,
– zostać wyposażone w ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjne o klasie szczelności D,
– posiadać w garażach urządzenia nasłuchowe (odbiornik UKF z anteną wyprowadzoną do szybu wyjścia zapasowego) oraz higrograf i termometr.
Co z kosztami?
Realizowanie wszystkich z wymienionych elementów wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami.
„Z analizy jednej z firm zrzeszonych w PZFD wynika, że w tym momencie na rynku nie ma dostępnych przepustnic wentylacyjnych o wskazanej w rozporządzeniu klasie, podobnie jak i drzwi/bram ochronno-hermetycznych. Ich ceny mogą więc wkrótce stanowić przedmiot spekulacji i doprowadzić do jeszcze wyższych kosztów realizacji. Dziś w przypadku konieczności realizowania ukryć doraźnych, wzrost kosztów szacujemy na 300 zł do metra kwadratowego powierzchni użytkowo-mieszkalnej”- wskazuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Zgodnie z art. 83 projektu ustawy organy ochrony ludności (np. burmistrz czy prezydent miasta) będą mogły przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. Finansowanie ma jednak dotyczyć do 80 proc. poniesionych wydatków. A to oznacza, że nakłady na dodatkową infrastrukturę ochronną będą mogły, ale nie będą musiały, być refinansowane. A jeśli już, to nie w pełnej wysokości. Na trudnościach w oszacowaniu kosztów lista problemów się nie kończy.
„W przypadku większych projektów mieszkaniowych (powyżej 300 mieszkańców) w garażach podziemnych będzie trzeba wydzielać dodatkowe strefy ochronne. Obowiązek ten może kłócić się z zapisami w planach miejscowych, które często wskazują limity powierzchni kondygnacji podziemnej. Pojawienie się tej sprzeczności zablokuje realizację planowanej inwestycji. Duże trudności wiązać będą się również z obowiązkiem zapewniania dodatkowego wyjścia z garażu poza tzw. obszarem
zgruzowania w przypadku zawalenia się budynków. Taka inwestycja będzie wyzwaniem dla projektów powstających na granicach działek budowlanych, gdzie trzeba będzie projektować specjalne szyby pionowe. Ważne jest poprawienie projektu. Rynek deweloperski dostrzega konieczność zwiększenia poziomu ochrony ludności cywilnej i widzi zaangażowanie, z jakim powstają przepisy. W aktualnym jednak kształcie tworzą nadmierne obciążenia i konieczna będzie ich stosowna modyfikacja” – wyjaśnia mec. Kordalewska.
Materiał prasowy PZFD lipiec 2024