Nie oczekujmy stabilizacji cen

Gwałtowny wzrost cen materiałów w budownictwie, a także na rynku nieruchomości, wywołał spore poruszenie na rynku. O możliwych scenariuszach i perspektywach rozmawiamy z Patrykiem Kozierkiewiczem, ekspertem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W ostatnich miesiącach obserwujemy wzrost cen surowców budowlanych. Związane jest to z post-covidowym załamaniem łańcuchu dostaw. A to przekłada się na sytuację firm związanych z budownictwem mieszkaniowym, dystrybutorów materiałów i wykonawców. Z jakimi konsekwencjami się to wiąże?

Przede wszystkim spadek dostępności materiałów może wpłynąć na większą zachowawczość inwestorów w kontekście rozpoczynania nowych inwestycji. Niektórzy generalni wykonawcy wycofują się ze składanych wcześniej ofert, a nawet – pomimo grożącym im z tego tytułu karom umownym – odstępują od umów z inwestorem. Wszystko w obawie o brak możliwości realizacji projektu i ewentualne konsekwencje finansowe z tym związane. Większa ostrożność inwestycyjna oznacza ograniczanie oferty deweloperów, co stanowi szybką ścieżkę do dalszych wzrostów cen.

Wzrost cen stali, czy drewna powoduje, że niektóre inwestycje mogą okazać się nierentowne. Inwestorzy mają się czego obawiać?

Z całą pewnością wzrosty cen materiałów mogą przekładać się na obniżenie rentowności inwestycji. Wzrost cen odczuli przede wszystkim ci deweloperzy, którzy zawarli z nabywcami umowy deweloperskie na chwilę przed gwałtownymi wzrostami cen surowców. Rzecz jasna ryzyko wzrostów cen jest uwzględniane każdorazowo na etapie przygotowania inwestycji. Natomiast nikt, nawet wykonawcy, nie spodziewali się tak dramatycznego skoku. Wydaje się, że więksi gracze rynkowi dysponują odpowiednim zabezpieczeniem finansowym. Niewykluczone jednak, że mniejsze podmioty będą zmuszone renegocjować umowy ze swoimi klientami. Sytuacja ta może zmusić deweloperów do zweryfikowania postanowień umów zawieranych z generalnymi wykonawcami, tak aby gwarantowały one należyte zabezpieczenie interesów obu stron, bez względu na ewentualne wzrosty cen na rynku.

W najgorszej sytuacji znaleźli się mali inwestorzy, którzy podpisali kontrakty deweloperskie z wykonawcami tuż przed gwałtownym skokiem cen materiałów budowlanych. Oni opierali swoje kalkulacje o wcześniejsze ceny, dlatego wpadli w ryzyko nierentowności inwestycji.

Być może będą musieli renegocjować umowy z wykonawcami, czy też nawet z klientami – nabywcami mieszkań. Dla mniejszych inwestorów każda nowa inwestycja generuje kolejną, więc jeżeli jedna się zablokuje, to rodzi poważne problemy finansowe. Dla nich taka fluktuacja cen na rynku budowlanym może mieć większe znaczenie niż dla dużego gracza z giełdy.

Czy w dłuższej perspektywie widać przesłanki do ustabilizowania się sytuacji na rynku nieruchomości?

Trudno wyrokować co do ewentualnej stabilizacji cen. W tym momencie mieszkania sprzedają się w rekordowym tempie. Poziom oferty w samej Warszawie jest najniższy od 10 lat. W dużych miastach buduje się mniej niż w rekordowych latach 2018-2020, a utrzymanie wysokich poziomów wprowadzeń mieszkań do sprzedaży możliwe jest wyłącznie dzięki projektom na peryferiach.

Brak gruntów, przedłużające się procedury administracyjne, wysokie ceny na rynku materiałów budowlanych, wysoki poziom inflacji i niskie stopy procentowe – te czynniki nie pozwalają uznać, że w najbliższym horyzoncie czasowym nastąpią jakiekolwiek spadki.

Zastanówmy się jednak, dlaczego w ogóle wzrosły ceny materiałów? Mieliśmy tu zderzenie kilku czynników – pierwszym był oczywiście COVID-19 i kwestie związane z przerwaniem dostaw na rynku. Na początku pandemii transporty były bardzo trudne do realizacji, potem wzrósł popyt na rynkach europejskich, ale też chińskim, które odbijały się po pierwszej fali pandemii, wzrósł wówczas popyt na stal, a w związku z tym ceny poszybowały w górę. To wszystko generuje dodatkowe koszty. Do tego dochodzi jeszcze wzrost cen paliwa, bo materiały budowlane są przecież często tworzone z materiałów ropopochodnych, więc jeśli producent musi zapłacić za energię, to potem przekłada się to również na cenę surowców. Ceny materiałów budowlanych są jednym z czynników, które wpływają na ceny mieszkań, ale nie jedynym.

Brakuje także gruntów. Deweloperzy coraz częściej interesują się ośrodkami podmiejskimi. A ze względu na wysokie ceny mieszkań, chętniej poszukiwane są te znajdujące się na peryferiach aglomeracji. Z czego wynika ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych w miastach i z jakimi problemami się to wiąże?

Z uwagi na wyłączenie z obrotu gruntów należących do Skarbu Państwa (ustawa o KZN), mamy do czynienia z kurczącymi się zasobami gruntów na terenach miejskich aglomeracji. Problemy z podażą windują ceny i wyprowadzają deweloperów na obrzeża miast, do gmin sąsiednich. Konsekwencją jest wzrost cen, bo jeśli gruntów jest mało w miastach, to są one drogie. Druga rzecz to wynikające z powyższego zjawisko rozlewania się miasta, tzw. urban sprawl.

Mamy więc wzrost cen materiałów, brak działek, wzrost płac w budownictwie, długo trwające procedury – od wydania wniosku o warunkach zabudowy do realizacji samej inwestycji mija kilka lat. Jest jeszcze jeden czynnik: bardzo wysoki popyt, ponieważ mamy niskie stopy procentowe, ludzie uciekają przed pędzącą inflacją, lokując oszczędności w nieruchomościach.

Jeżeli mogą sobie pozwolić na tani kredyt, kupują 2-3 nieruchomości, które zabezpieczą kapitał lepiej niż lokata. Obecnie mamy najmniejszą ilość mieszkań na rynku pierwotnym dostępnych w ofercie od przeszło 11 lat. Natomiast w pierwszym półroczu 2021 roku największych aglomeracjach sprzedano najwięcej mieszkań na rynku pierwotnym w historii – czyli mało buduje się w miastach, ale też dużo się w nich sprzedaje. Ta dysproporcja powoduje, że ceny zaczynają rosnąć. Reasumując: duży popyt, mała podaż, długie procedury budowlane, wartość gruntów budowlanych i samych materiałów budowlanych – te wszystkie czynniki powodują, że ceny mieszkań są wysokie, a na horyzoncie nie widać, aby coś się zmieniło. To rodzi nowe zjawiska. O ile na peryferiach będzie nam dużo łatwiej znaleźć działkę gruntu pod inwestycję, to taka zabudowa nie jest dobrą alternatywą dla miasta. Po pierwsze, w mniejszych miastach brakuje infrastruktury, która pozwoliłaby obsłużyć napływ nowych mieszkańców. Mówimy tu o drogach, przedszkolach, szkołach i komunikacji miejskiej. Zamiast dogęszczania terenu już zurbanizowanego, wyposażonego w odpowiednią infrastrukturę, mamy do czynienia z niepożądanym zjawiskiem rozlewania się miasta. Pozostaje także kwestia podatków. Zasiedlanie gminy ościennej oznacza dla miasta utratę wpływu z podatków. Przy czym, mieszkańcy tzw. obwarzanka w dalszym ciągu dojeżdżać będzie swoimi autami do pracy w dużym mieście, zwiększając tym samym natężenie ruchu, generując korki i podnosząc koszty utrzymania dróg w aglomeracji.

Czy taka sytuacja ma miejsce także w innych dużych miastach w Polsce? Nie tylko w Warszawie?

Owszem, wszędzie w większych miastach jest podobny schemat – najatrakcyjniejsze grunty topnieją i ten efekt obwarzanka, czyli uciekania na obrzeża jest widoczny także we Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście. Mieszkania poza miastem są tańsze ze względu na niższe koszty gruntu, jednocześnie cieszą się dużym zainteresowaniem odbiorców. Jeśli poczytamy raporty, gdzie się buduje, to przychodzi myśl, że polskie budownictwo powiatami stoi, czyli budujemy dużo wokół, a nie w miastach. Te trendy mocno się zmieniły, bo patrząc pięć lat wstecz, liczba mieszkań budowanych w miastach była znacznie większa.

Zbliża się koniec 2021 roku. Jakie są oczekiwania klientów w post-pandemicznej rzeczywistości?

Od początku pandemii wyraźnie zarysowały się trendy dotyczące wzrostu zainteresowania klientów mieszkaniami z ogródkami, tarasami i balkonami. Co jest oczywiście związane z chęcią posiadania własnego, choćby małego, zielonego azylu na wypadek uderzenia kolejnych fal epidemii. Z tego samego powodu na rynku obserwowane jest również zwiększenie popytu na domy jednorodzinne. To nieznacznie przekłada się na chęć posiadania większego mieszkania.

Średnia powierzchnia mieszkania oddanego do użytku w okresie styczeń-wrzesień 2021 to jest 5 mkw. więcej niż rok wcześniej, także widać ten trend.

Choć wynika to również z faktu, że w statystyce brane są pod uwagę domy jednorodzinne, które zyskały w ostatnim czasie na popularności. Klienci dostrzegają potrzebę posiadania pokoju do pracy, zamieniają mieszkania 2-pokojowe 40 mkw. na większe, od 50 do 60 mkw. Niemniej na rynku wciąż przeważają mieszkania 40-metrowe, bo to są produkty, które najszybciej się sprzedają pod kątem inwestycyjnym, ale też – z uwagi na rosnące ceny – często są dla nabywców jedynym możliwym wyborem. W porównaniu do Europy Zachodniej przypada na nas mniej metrów kwadratowych, a deweloperzy to przedsiębiorcy i starają się wpasować w trendy i oczekiwania klientów. Jeśli zbudują budynek z mieszkaniami wyłącznie o metrażach 70-90 mkw., to one się nie sprzedadzą i taka inwestycja będzie nierentowna. Poza tym króluje również idea miasta 15 minut, czyli przestrzeni przyjaznej mieszkańcom, gdzie w ciągu kilkunastominutowego spaceru, będziemy w stanie dotrzeć do wszystkich najpotrzebniejszych punktów usługowych, sklepu, szkoły, przychodni, biura coworkingowego czy paczkomatu. Ważne jest przy tym przełamanie monokultury funkcyjnej poprzez tworzenie tzw. projektów mixed-use.

Na czym dokładnie polega idea takich projektów?

Chodzi o to, by społeczność z tych osiedli w ciągu 15 minut mogła dojść do wszystkiego, czego potrzebuje: do szpitala, przychodni, restauracji, placówki oświatowej, sklepu, biura. Twórzmy przestrzeń co-livingową i co-workingową – takie miejsca cenią klienci. Przykładem projektów mix-used jest choćby Koneser czy Elektrownia Powiśle (projekty mieszkaniowo-usługowe powstałe w Warszawie – przyp. red.), gdzie są dostępne inne funkcje oprócz mieszkaniowej. Przykładem ciekawej inwestycji jest również projekt Echo Investment, który powstaje na Służewcu Przemysłowym (w Warszawie – przyp. red.) – tam stare biurowce zostaną przekształcone lub wyburzone, a na ich miejscu powstaną osiedla mieszkaniowe. Do funkcji biurowej z której znana była ta dzielnica, dodana zostanie mieszkaniowa co pozytywnie wpłynie na tamtejszą tkankę miejską.

Skoro jesteśmy przy oczekiwaniach finalnych odbiorców – coraz częściej domagają się od inwestorów, deweloperów zastosowania ekologicznych rozwiązań.

Odpowiedzialność społeczna biznesu i współodpowiedzialność za klimat, są coraz większe. Obecnie budowane mieszkania przez deweloperów są 6-8 razy bardziej efektywne energetycznie niż te z wielkiej płyty. To wynika także z długoterminowej perspektywy narzuconej przez UE dla budynków (net zero Energy building), której celem jest osiągnięcie pasywności energetycznej. Klienci przywiązują także coraz większą uwagę do zieleni. Tu widać zmianę w mentalności deweloperów, co przekłada się na takie elementy dodatkowe jak: ogrody na dachach, czy elewacja pokryta bluszczem, która w lecie chłodzi, a zimą daje dodatkową izolację. Jeżeli chodzi o nowe technologie klienci zwracają uwagę na źródło ciepła w budynkach, czy są zamontowane panele fotowoltaiczne, czy mają dostęp do ładowarek do samochodów elektrycznych oraz innowacji typu inteligentne zarządzanie mieszkaniem pomagające oszczędzić energię elektryczną, np. automatyczne sterowanie roletami podczas naszej nieobecności w mieszkaniu. 

Coraz więcej firm deweloperskich oferuje potencjalnym nabywcom mieszkań usługę wykończeniową. Kto z niej korzysta?

Kluczowym czynnikiem jest cena. Metoda gospodarcza wykańczania mieszkania przemawia do tych klientów, którzy wydali na nie bardzo dużo i na jego wykończenie muszą jeszcze dozbierać. To jest usługa kompleksowa – wykończenie całego mieszkania, czyli położenia podłóg, pomalowania ścian, urządzenia kuchni i łazienki. Jeśli chodzi o dużych deweloperów, to praktycznie większość ma podpisane umowy z firmami wykończeniowymi, które oferują pakiety w kilku standardach. Takie rozwiązanie cieszy się coraz większym powodzeniem, bo klienci przyzwyczajają się do coraz większej wygody. Korzystając z tej usługi, mają pewność i gwarancję, że mieszkanie zostanie wykończone. Wielkim uznaniem taka usługa cieszy się wśród inwestorów, którzy chcą mieszkania wynajmować. Inwestują pewien kapitał i chcą mieć oddane gotowe mieszkanie pod klucz. Powoli skłaniają się ku temu rozwiązaniu również pojedynczy nabywcy. Z jednej strony ta usługa jest droższa, ale jeżeli uwzględni się czas, który należy poświęcić na poszukiwanie ekip wykończeniowych, opóźnienia w dostarczeniu materiałów, ewentualne niedoróbki, może okazać się, że będzie to dla nas znacznie korzystniejsza opcja niż klasyczne wykończenie własnym sumptem. Rosnąca popularność firm wykończeniowych świadczy o powolnej zmianie trendu wśród nabywców.

Rozmawiała Julia Sawicka-Grandía

Rozmowa ukazała się w magazynie Przegląd Podłogowy nr 2(3) 2021.

Patryk Kozierkiewcz – aplikant radcowski w OIRP w Warszawie, pracownik działu prawnego PZFD

Z branżą nieruchomości związany od 4 lat, wcześniej pracował w Polskim Holdingu Nieruchomości. Odpowiada za przedstawianie pisemnych stanowisk PZFD, zajmuje się również tematami drogowymi i funkcjonowaniem specustawy mieszkaniowej. Polski Związek Firm Deweloperskich jest największą i najbardziej wpływową organizacją branży deweloperskiej. Podejmuje działania na rzecz tworzenia dobrego prawa, polepszania warunków inwestowania na rynku nieruchomości, rozwoju zawodowego pracowników firm członkowskich oraz poprawy wizerunku branży.